بررسی روش‌های ثبت معاملات اموال غیرمنقول در قانون الزام و سامانه کاتب
ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از الزامات قانونی در ایران است که برای تضمین حقوق طرفین معامله و جلوگیری از مشکلات حقوقی طراحی شده است. اخیراً جامعه سردفتران و دفتریاران غرب استان تهران اینفوگرافی جامعی منتشر کرده که روش‌های ثبت معاملات را بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ این قانون توضیح می‌دهد.
این روش‌ها به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند:
۱. معاملات بدون واسطه (توافق مستقیم بین خریدار و فروشنده)
۲. معاملات از طریق مشاور املاک یا دلال
۱. معاملات بدون واسطه
در این روش، طرفین بدون دخالت واسطه‌ها، معامله را انجام داده و آن را در یکی از مسیرهای زیر ثبت می‌کنند:
الف) ثبت قرارداد در سامانه کاتب
در این روش، طرفین قرارداد را در سامانه کاتب به‌صورت آنلاین ثبت می‌کنند و سپس برای نهایی کردن آن به دفترخانه مراجعه می‌کنند.
ویژگی‌های این روش:
- قراردادها استاندارد و غیرقابل ویرایش هستند تا از تغییرات غیرضروری جلوگیری شود.
- مناسب برای افرادی که دانش حقوقی کافی ندارند.
مراحل ثبت:
- ثبت قرارداد توسط طرفین در سامانه کاتب
- مراجعه به دفترخانه در مدت ۳ ماه برای تأیید قرارداد
- در صورت عدم مراجعه، تکلیف قرارداد باید ظرف ۶ ماه مشخص شود
- تأیید قرارداد توسط سردفتر و ثبت رسمی در دفتر املاک سازمان ثبت
- صدور سند مالکیت برای خریدار
ب) مراجعه مستقیم به دفترخانه
در این روش، طرفین معامله پس از توافق، بدون ثبت در سامانه کاتب، مستقیماً به دفترخانه مراجعه می‌کنند.
دو حالت ممکن در دفترخانه:
- انتقال قطعی: در صورتی که مبلغ معامله پرداخت شده باشد، سند رسمی صادر می‌شود.
- تنظیم قولنامه: در صورتی که پرداخت مبلغ یا تحویل ملک نیاز به زمان داشته باشد، ابتدا قولنامه تنظیم شده و زمان مراجعه بعدی مشخص می‌شود.
۲. معاملات از طریق مشاور املاک
در این روش، مشاوران املاک نقش واسطه را ایفا کرده و قرارداد را ثبت و پیگیری می‌کنند.
الف) ثبت قراردادهای استاندارد در سامانه کاتب
مشاوران املاک از قراردادهای آماده و استاندارد سامانه کاتب استفاده می‌کنند که دارای اقلام اطلاعاتی غیرقابل ویرایش است.
مراحل ثبت:
- ثبت قرارداد در سامانه کاتب توسط مشاور املاک
- مراجعه طرفین به دفترخانه ظرف ۳ ماه
- در صورت عدم مراجعه، تعیین تکلیف قرارداد ظرف ۶ ماه
- تأیید قرارداد توسط سردفتر و ثبت رسمی
- صدور سند مالکیت
ب) تنظیم پیش‌نویس قرارداد توسط مشاور املاک
در این روش، مشاور املاک پیش‌نویس قرارداد را تهیه کرده و امکان اضافه یا حذف برخی از شروط وجود دارد.
مراحل ثبت:
- تنظیم پیش‌نویس قرارداد در سامانه کاتب
- مراجعه طرفین به دفترخانه ظرف ۵ روز
- در صورت عدم مراجعه، پیش‌نویس قرارداد به‌صورت خودکار باطل می‌شود
- تأیید نهایی قرارداد توسط سردفتر و ثبت رسمی معامله
- صدور سند مالکیت برای خریدار
نتیجه‌گیری
ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نقش مهمی در حفظ حقوق طرفین معامله و جلوگیری از اختلافات حقوقی دارد. سامانه کاتب با ارائه قراردادهای استاندارد و امکان ثبت دیجیتالی معاملات، فرآیند ثبت را تسهیل کرده و باعث افزایش شفافیت در معاملات ملکی شده است. مراجعه به دفترخانه در زمان مشخص، ضمانت اجرایی این قراردادها را تقویت می‌کند و از مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری خواهد کرد.